Nejde o prázdné byty. Jde o prázdnou bytovou politiku

Největší past současného trhu s bydlením je v tom, že všichni vidí problém, ale nikdo nechce nést náklady řešení. Před patnácti lety se přitom průměrný nový byt v Praze prodával zhruba za 55–60 tisíc korun za metr čtvereční, starší byty se často pohybovaly ještě níž, kolem 38–40 tisíc. Dnes se průměr Prahy blíží 150 tisícům korun za metr čtvereční a v atraktivních lokalitách jde klidně ještě výš – růst o desítky procent, který mzdy ani zdaleka nekopírují.

Nájemné prošlo podobným skokem. Kolem roku 2010 se tržní nájemné v Praze pohybovalo přibližně mezi 100 a 150 korunami za metr čtvereční měsíčně, dnes se průměrně dostáváme zhruba k 450 korunám za metr čtvereční. Mladá domácnost tak často nedosáhne ani na hypotéku, ani na důstojný nájem bez toho, aby bydlení spolklo většinu čistého příjmu – místo „startu do života“ se z bytu stává finanční závazek, který definuje všechno ostatní.

Bydlení zdražilo rychleji než život samotný

Politická mantra „musíme víc stavět“ je správná, ale zároveň nedostatečná. Česká bytová výstavba dlouhodobě zaostává, povolovací procesy jsou pomalé a počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel patří k horším v EU. Jenže pocit nedostupnosti bydlení nevzniká jen z nedostatku novostaveb. Domácnosti zároveň vidí, že byty se staly finančním aktivem, na které běžná mzda prostě nestačí, zatímco stát i obce přenechaly hlavní roli trhu.

Česko je extrémně „vlastnická“ země – kolem 78–80% domácností bydlí ve vlastním, nájemní bydlení je spíš doplněk než rovnocenná alternativa. Masivní privatizace obecních bytů v devadesátých letech krátkodobě pomohla tisícům rodin, ale z měst stáhla nástroj, kterým by dnes mohla tlumit nájemní šoky a cíleně pomáhat skupinám, které trh vytlačuje. Dnes, kdy se potkává růst sazeb, investiční poptávka a nedostatek nových bytů, nemá veřejný sektor téměř žádný „polštář“. Krize se přenáší přímo na nájemníky a kupující.

Stát odešel z trhu — a trh zůstal sám

Do toho vstupuje oblíbený jednoduchý recept: zdanit prázdné investiční byty. Na první pohled to vypadá lákavě: „statisíce bytů někdo drží prázdné, tak je přinutíme jít na trh“. Jenže detailnější pohled na data přináší studenou sprchu. Dlouhodobě neobydlených bytů je v bytových domech v celé ČR kolem 200 tisíc, ale v Praze se u investičních projektů pohybujeme už jen kolem přirozené neobsazenosti v jednotkách procent, dle dat energetiků lze odhadovat, že bytů s minimální spotřebou elektrické energie je v celé Praze méně než 10 000.

U institucionálních nájemních projektů (BTR) klesla neobsazenost přibližně z 15 na 6%, což je standardní „volná kapacita“ – byty mezi nájemci, v rekonstrukci nebo v převodu. Jinými slovy, skutečných „mrtvých“ bytů, které někdo nechává z rozmaru prázdné, je mnohem méně, než by odpovídalo politickým sloganům. Zdanění těchto jednotek může mít symbolický efekt a v individuálních případech něco pohnout, ale systémovou úlevu dostupnosti bydlení pravděpodobně nepřinese. Objem je prostě příliš malý. Vztek na „zlého investora“ je pochopitelný, ale funguje hlavně jako únik od nepříjemného faktu, že skutečný problém je kombinace mála bytů, slabého veřejného sektoru a politické neochoty něco z toho skutečně změnit.

Mýtus prázdných bytů jako politická zkratka

Současný trh s bydlením tak stojí na třech vratkých nohách. První je nedostatečná výstavba, která nedokáže držet krok s migrací do měst ani s proměnou domácností – těch je víc a jsou menší. Průměrná velikost domácnosti v roce 1990 byla 2.6 obyvatel na domácnost, dnes se v Praze pohybujeme na hodnotě 1.9 obyvatel v domácnosti. Druhou je extrémně vysoký podíl vlastnického bydlení a slabý nájemní sektor, který neumí nabídnout dlouhodobé, právně jisté a dostupné nájmy pro střední třídu. Třetí nohou je vnímání bytu jako investičního aktiva a „pojistky na důchod“, což žene poptávku dál nahoru v zemi, kde chybí jiná bezpečná dlouhodobá investice

Pokud chceme s dnešním stavem trhu s bydlením něco udělat, neobejdeme se bez nepohodlných rozhodnutí. Rychlejší a předvídatelné povolování, větší role obcí v nájemním bydlení, podpora dlouhodobých nájmů s jasnými pravidly i masivní obnova stávajícího fondu. Nic z toho není jednoduché ani populární. Jedno je ale jisté: pokud budeme dál spoléhat na to, že stačí „zdanit prázdné byty“ a trh se zázračně srovná, skončíme jen u dalšího zklamání, zatímco ceny a nájmy si půjdou vlastní cestou.

Jan Chabr český manažer a politik, zabývající se energetikou, majetkovou politikou samospráv i s dopadem na městské společnosti. Působí v komunální politice v Praze a v institutu Solvo