Krize bydlení v ČR – zažili jsme vlastně někdy něco jiného?

Titulky o nedostupnosti bydlení, stavby bytů jako priorita vlády, nemožnost zakládání rodin kvůli bytové krizi – byty a bydlení patří mezi „prémiová mediální“ témata posledních let. Je současná krize bydlení opravdu tak výjimečná nebo je to jen mediální „hype“, protože sehnat bydlení byl problém vždy? Anebo je pravda někde uprostřed, jak už to máme v Česku rádi?

Byt je ekonomická komodita a zároveň domov, je to čistě materiální produkt stavebnictví
a zároveň plní silnou sociální a emocionální funkci v životě člověka a společnosti. Byty se staví proto, aby lidé měli kde žít, odpočívat, starat se o děti nebo rodiče či prarodiče. Staví si je lidé sami nebo jim je staví firmy, obce, družstva. Byt si můžete koupit a/nebo pronajmout, můžete ho využívat krátkodobě nebo dlouhodobě.

Bydlení a byty souvisí s počtem obyvatelstva, počtem domácností a jejich velikostí, novou výstavbou, ale také s cenou bytů a rozdíly mezi jednotlivými regiony (všichni chápou, že největší zájem o bydlení bude v metropoli a dalších velkých městech, které jsou regionálními centry) a jejich blízkém okolí.

A právě souvislost s vývojem počtu obyvatelstva, porodnosti, velikosti domácností se dneska podíváme na současnou krizi bydlení a jestli je opravdu tak odlišná od těch krizí minulých. Jako zdroj nám poslouží především data z ČSÚ, v některých případech máme pouze data ze Sčítání lidu, jindy máme přesná data za každý rok. Zkoumaný časový interval je více než 50 let (1971 – 2024).

1. faktor – Vývoj porodnosti

Začneme počtem obyvatel a počtem narozených dětí, protože víme že od roku 1971 prošla česká porodnost dramatickým vývojem. Zatímco v polovině 70. let se rodilo téměř 190 tisíc dětí ročně, po roce 1990 přišel strmý pád. V posledních letech se pohybujeme v pásmu hluboko pod hranicí prosté reprodukce (cca 90–100 tisíc narozených), přičemž rok 2024 a 2025 potvrzují trend dalšího poklesu. S tím souvisí zvyšující se věk matky při porodu, jak při prvním dítěti, tak při dalších. Vzhledem k vyššímu věku prvorodiček se také častěji stane, že další dítě už rodičovský pár „nestihne“ anebo už ho mít nechce. Někteří demografové přímo uvádějí, že děti se do současného životního stylu „nehodí“.

Celkový počet obyvatel v ČR v průběhu desetiletí stagnuje a v posledních letech pomalu narůstá pouze díky migraci, a to především té ukrajinské z roku 2022, jak je dobře patrné z grafu č. 1.

Když se počet obyvatel nezvyšuje, tak by to mělo znamenat, že nepotřebujeme příliš mnoho nových bytů. Nebo je to to jinak?

2. faktor – Vývoj naděje dožití

Počet obyvatel ČR se sice nezvyšuje, ale zvyšuje se náš věk dožití, za posledních 50 let to je o 10 let. Tím, že žijeme déle, tak delší dobu potřebujeme bydlení, střídání generací neprobíhá dostatečně rychle. Takže sice nás nepřibývá, ale žijeme déle a potřebujeme někde bydlet.

3. faktor – Migrace do města

Kromě toho, že se změnila věková struktura obyvatelstva, tak se přidal ještě jeden jev – lidé se více koncentrují ve městech a odcházejí z malých obcí. Důvodem je změna životního stylu, častější studium, koncentrace pracovních míst. V malých obcích tak může docházet k přeměně klasického bydlení na rekreační bydlení nebo druhé bydlení (půl roku bydlení ve městě, půl roku na chalupě nebo střídavě v průběhu týdne).

4. faktor - Ústup instituce manželství

Sňatečnost bývala hlavním faktorem pro pořízení společného bydlení, postupem času, ale prochází negativním vývojem stejně jako porodnost. V letech 1970–1980 vstupovalo do manželství zhruba 80–90 tisíc párů ročně. Svatba byla určitým společenským i ekonomickým milníkem, díky ní se lidé dostávali k novým bytům a také k novomanželským půjčkám. V současnosti se počet sňatků propadl k hranici 45–50 tisíc ročně. Navíc se věk snoubenců posunul o deset let (u mužů i žen vysoko nad 30 let).

5. faktor – Změna velikosti domácností

Zatímco počet obyvatel za 50 let vzrostl zhruba o 7 % (data z roku 2021, kdy tady ještě nebyli uprchlíci z Ukrajiny), počet domácností se zvýšil o 54 % tzn., že každá domácnost se zmenšila
o 30 %. Na začátku 70. let měla průměrná domácnost více než 3 členy, na začátku 20. let nového století jsou to už jen 2 členové a kousek (viz graf č.2), to znamená, že za 50 let zmizel z každé domácnosti 1 člověk, který má svou novou domácnost (tzv. single). To má několik konsekvencí, protože single domácnost má několik rizik, která nebývají na první pohled zřejmá:

· je závislá pouze na jednom příjmu a v případě výpadku je výrazně zranitelnější

· v případě péče je více závislá na zásahu obce / státu

· výbava domácnosti je téměř totožná jako v případě vícečlenné domácnosti (kuchyň, toaleta, koupelna atd.), ale využívá ji pouze jeden člověk

· nároky na prostor jsou podobné jako v případě vícečlenné domácnosti – pokoj + příslušenství, ale s nikým prostor nesdílí (+ parkování atd.)

Vzhledem k nedostatku volných bytů (až už fyzicky nebo finančně) bude pravděpodobně docházet ke spojování více single domácností a tím ke sdílení prostoru a služeb, ale také rizik a financování. Mohou vznikat „smečky“ místo rodin, které budou nedostatek bydlení řešit společně přestože nebudou v příbuzenském vztahu. Pouze to pro ně bude výhodné se spojit.

6. faktor – Výstavba nových bytů

Celkový počet obydlených bytů vzrostl za 50 let o 45 % - v současné době máme zhruba 4,5 milionu obydlených bytů (před 50 lety to byly 3 miliony). Z toho vyplývá, že připadá 2,35 lidí na jeden byt, což je podobné číslo, jako je průměrná velikost české domácnosti. To odpovídá i naší historické zkušenosti, protože v minulosti byl také vyrovnaný poměr mezi velikostí domácnosti a průměrným počtem lidí na jeden byt.

V posledních letech stavíme zhruba 30 - 40 tisíc bytů ročně, je patrné, že v 90. letech byl ve výstavbě značný pokles, následně se dařilo počet nových bytů navýšit, ale už nikdy se nedosáhlo na počty, které se stavěly v 70. letech. Za posledních 50 let se postavilo celkem 2,4 milionu nových bytů (ať už v bytových nebo rodinných domech).

7. faktor – Vývoj ceny bytů

Vývoj ceny bytů má smysl sledovat až od devadesátých let 20. století, protože za minulého režimu bylo vlastnictví bytů častěji v rukou státu. Po změně režimu se bytový fond v případě bytových domů proměnil ze státního / obecního na převážně vlastnické, protože docházelo k hromadné privatizaci. Do jaké míry bylo správné a spravedlivé byty privatizovat nyní nemá smysl rozebírat, protože minulost už nejde změnit.

Při pohledu na srovnání „finanční dostupnosti“ bydlení je vidět, že až do roku 2010 platilo, že za průměrný měsíční příjem si člověk pořídí průměrný m2 bydlení. K zásadní změně došlo až kolem roku 2015, kdy je patrné, že m2 bydlení je už o 30 % vyšší než průměrná měsíční mzda a v následujících letech se tento vývoj ještě zhoršuje, takže dnes si průměrný m2 koupíte za 1,5 průměrné měsíční mzdy.

Šance na nový byt

Zatímco v roce 1971 připadalo na jeden nově dokončený byt 140 obyvatel, v roce 2001 to bylo neuvěřitelných 412 obyvatel. I přes mírné zlepšení v roce 2021 (304 obyvatel) je konkurence na trhu dvojnásobná oproti éře 70. let. Průměrná velikost domácnosti klesla z 3,15 (1971) na 2,18 (2021). To znamená, že i při stejném počtu obyvatel potřebujeme o milion a půl bytů více jen proto, abychom udrželi standard. Ale my jsme tyto byty nepostavili.

Takže jak je to s tou bytovou krizí?

Platí, že situace s bydlením v posledních 50 letech nebyla nikdy ideální. V současné době jsme v krizi především kvůli změně životního stylu (menší domácnosti, migrace do měst) a kvůli výraznému nepoměru mezi cenou bydlení a možností si vydělat. Je patrné, že trh s bydlením je velmi agresivní a využívá toho, že lidé jsou ochotni byty kupovat i za výrazně vyšší ceny. Jak z toho ven? Žádné jednoduché řešení neexistuje. Stejně jako bylo 7 faktorů, které ovlivňují současný stav, bude řešení také kombinací několika cest:

1. Podpora alternativ k individuálnímu vlastnictví

Renesance „družstevního“ bydlení: Podpora (neziskových) bytových družstev a jiných kolektivních sdružení (sdružení více single domácností), možnosti bankovního financování.
Institucionální nájemní bydlení: Stabilní legislativní prostředí pro dlouhodobé nájemní smlouvy, které lidem poskytnou jistotu domova.

2. Odblokování výstavby bytových domů ve městech

Reforma povolovacích procesů pro stavby bytových domů a pro rekonstrukci (nebo demolici) starých budov
Využití brownfieldů, upřednostnit především výškové budovy
Motivace obcí (Změna RUD): Upravit rozpočtové určení daní tak, aby obce měly přímý finanční prospěch z každého nového obyvatele

3. Aktivní role státu a obcí

Fond podpory bydlení: Masivní investice do výstavby obecních nájemních bytů určených pro klíčové profese (učitelé, zdravotníci, policisté) a mladé rodiny.
Využití brownfieldů: Stát a města musí aktivně vykupovat a připravovat pozemky pro výstavbu.
Investice do dopravní obslužnosti: zkrácení dojížďky díky dálnicím, VRT
Motivace zaměstnavatelů pro práci na dálku, zajištění bytů pro zaměstnance

4. Daňová a finanční regulace

Zdanění prázdných bytů a krátkodobých pronájmů: Regulace platforem typu Airbnb ve městech s kritickým nedostatkem bytů, progresivní zdanění v případě vlastnictví více nemovitostí určených k bydlení (inspirace v zahraničí), vyšší daň z nemovitosti apod.
Zvýhodněné hypotéky pro první bydlení

Autorkou textu je Jana Hamanová.